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買地當地主,穩賺的投資!!




買地當地主,穩賺的投資!


Smart智富月刊 第133期 撰文者:顏炳立



「台灣土地市場沒有悲觀的日子,即使有,也不會太久。」這是我投身台灣房地產市場近30年的觀察心得,因為台灣土地具有「稀少、效用、市場」3大特性,這個心得,我絕對站得住腳!


光從稀少性來看,台灣的土地總量有限,尤其是可供房屋興建與出售的土地,每蓋掉一塊,市場上就消失一塊,土地總存量持續減少,真的是塊「彈丸」之地。


雖然,台灣土地採「使用分區」,會分商業區、住宅區、工業區、農業區或市場用地等,管制每一塊土地的開發和利用。但當市場供給不足時,政府或地主會透過變更,例如把工業區或農業區變更為住宅區,來增加用地供給,但那只是「使用」上的轉換,在土地總存量上,還是不增反減的。


既然,台灣土地資源有限,需求卻不斷成長,這個市場怎麼會悲觀?尤其全台灣已有上萬家建築商,每天仍有人申請新設要投入這個市場,對土地的競逐更加激烈,購地成本快速飆升。若是私人經營的建設公司,決定權全在自己,營運壓力尚且不大,上市或上櫃公司必須對股東負責,為達成獲利目標,就有強烈的推案壓力,如此一來,開發可「獲利」的建築用地,就成了兵家必爭之地。






再加上,近來回流台灣的資金大戶也加入搶地行列,台灣土地市場因此出現驚人漲勢,國有財產局標售土地迭創新高,不但推升預售屋房價,不斷寫下台灣房價的歷史天價,同時也拉抬了標售案周遭的中古屋行情。


台北房價漲得一發不可收拾,「台北居,大不易」的趨勢,讓在台北還有房、有地的人,不願輕易賣出。所以,這種「惜售」心理,是造成這一波交易量減少的主因。市場是不會錯的,但人會,當你的「觀念」與「決策」出問題,投資就會出錯。對於最近漸有起色的土地市場,我發現有些人一味用「房屋量」的變化來分析市場走勢,我認為,那不切實際,而且失真。


在房地產市場那麼多年,我總會試著用最淺顯易懂的判斷方式,清楚地讓投資大眾了解市場狀況,其實,這並不需要用冗長又籠統的經濟理論、指標分析。


所謂「找水尋源頭」,要預測房價會不會漲、市場景氣會不會好,掌握台灣不動產市場的「麵粉」(土地價)與「麵包」(房價)比例,就可以找到答案。當土地價格占房價達60%以上,土地市場就永遠不會寂寞,現在台灣的狀況正是如此。所以,如果有錢,建議你買一些土地,沒什麼錢,就買一些「持分」的土地也可以,反正都是當「地主」,長期一定賺!





小檔案_顏炳立

◎學歷:文化大學土地資源系畢

◎經歷:香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員

◎現職:香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理


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